Gebrauchtwohnung in der Türkei kaufen: Tapu, Schulden, Iskan und Verkäufer prüfen

Beim Kauf einer Gebrauchtwohnung in der Türkei ist der Papierausdruck des Tapu nur der Ausgangspunkt. Entscheidend ist der aktuelle Stand des Grundbuchregisters unmittelbar vor der Eigentumsübertragung. Dort können Hypotheken, Pfändungen, Nutzungsrechte, Verfügungsbeschränkungen und andere Vermerke stehen, die auf einer älteren Tapu-Kopie noch nicht erscheinen.

Eine vollständige Prüfung besteht deshalb aus fünf Blöcken: Wohnung und Tapu abgleichen, Belastungen kontrollieren, Iskan und Bauprojekt prüfen, Verkäufer legitimieren und Zahlung an klare Bedingungen knüpfen. Erst danach sollte ein wesentlicher Kaufpreisanteil fließen. Passende Bestandsobjekte lassen sich im RestProperty-Katalog für Gebrauchtimmobilien mit dem allgemeinen Angebot für Immobilien in der Türkei und dem separaten Wohnungskatalog vergleichen.

1. Tapu und besichtigte Wohnung müssen dieselbe Einheit bezeichnen

Das Tapu Senedi dokumentiert die registrierte Rechtsposition. Bei einer Wohnung sind insbesondere Provinz und Landkreis, Mahalle, Ada und Parsel, Block, Etage, Nummer des unabhängigen Abschnitts, Grundstücksanteil und Eigentümerangaben zu prüfen. Die Wohnungsnummer an der Haustür reicht als Identifikation nicht aus.

In großen Anlagen kann die interne Türnummer von der im genehmigten Projekt und im Tapu verwendeten Nummer abweichen. Das ist besonders relevant, wenn mehrere baugleiche Blöcke existieren oder Wohnungen nachträglich zusammengelegt, geteilt oder umgebaut wurden. Der Käufer sollte daher nicht nur den Tapu-Ausdruck lesen, sondern die Einheit anhand des genehmigten Plans vor Ort identifizieren lassen.

• Malik: Ist der eingetragene Eigentümer tatsächlich der Verkäufer?
• Bağımsız bölüm: Stimmen Block, Etage und Nummer der selbstständigen Einheit?
• Nitelik: Ist die Einheit als Wohnung registriert oder beispielsweise als Büro, Lager oder Grundstücksanteil?
• Arsa payı: Ist der zur Wohnung gehörende Grundstücksanteil ausgewiesen?
• Mülkiyet türü: Wird die ganze Wohnung oder nur ein Miteigentumsanteil verkauft?
• Takyidat: Welche Hypotheken, Pfändungen, Rechte, Erklärungen oder Verfügungsbeschränkungen sind eingetragen?

Die öffentliche TKGM-Parzellenabfrage hilft bei Lage und Parzelle, zeigt aber nicht beliebigen Interessenten sämtliche Eigentümer- und Belastungsdaten. Vollständige Daten werden über den Eigentümer, eine wirksame Berechtigung oder im offiziellen Tapu-Verfahren beschafft. Eine Bildschirmaufnahme oder Monate alte Kopie ist kein Ersatz für einen aktuellen Registerstand.

Kat mülkiyeti und kat irtifakı richtig einordnen

Kat mülkiyeti bezeichnet das eingetragene Wohnungseigentum an einer selbstständigen Einheit. Kat irtifakı ist zunächst eine auf einem genehmigten Projekt beruhende Zuordnung künftiger Einheiten. Ein Eintrag als kat irtifakı bedeutet nicht automatisch, dass die Wohnung unbrauchbar oder unverkäuflich ist. Er verlangt aber eine genauere Prüfung von Fertigstellung, Iskan, Projektübereinstimmung und dem Grund, weshalb noch keine Umwandlung erfolgt ist.

Umgekehrt garantiert kat mülkiyeti nicht, dass nach der Fertigstellung keine ungenehmigten Änderungen vorgenommen wurden. Ein geschlossener Balkon, eine zur Wohnfläche umgebaute Terrasse, ein versetzter Eingang oder eine zusammengelegte Nachbarwohnung können vom registrierten und genehmigten Zustand abweichen.

2. Hypothek, Pfändung und Vermerke nicht nur erklären, sondern löschen lassen

Im türkischen Register werden Belastungen häufig unter Begriffen wie ipotek, haciz, şerh, beyan oder irtifak hakkı geführt. Ihre Folgen sind unterschiedlich. Deshalb genügt es nicht, wenn der Verkäufer behauptet, eine Bankverbindlichkeit sei bereits bezahlt oder eine Pfändung werde später entfernt.

TKGM beschreibt die elektronische Terkin-Abwicklung als Verfahren zur Löschung erledigter Hypotheken, Pfändungen oder anderer einschränkender Einträge. Maßgeblich ist nicht, dass der Gläubiger eine Löschung versprochen hat, sondern dass die Löschung im Register vollzogen wurde. Bei einer Bankhypothek sollte außerdem geklärt werden, ob die Bank die elektronische Löschungsanforderung bereits an das Tapu-Müdürlüğü übermittelt hat.

3. Weitere Schulden: Hausgeld, Steuern und Versorger getrennt prüfen

Nicht jede offene Rechnung ist eine Tapu-Belastung. Trotzdem können Rückstände nach der Übergabe zu Streit, Versorgungsausfällen oder Forderungen der Hausverwaltung führen. Die Prüfung sollte deshalb über das Grundbuch hinausgehen.

• Aidat und Sonderumlagen: Von der Site- oder Apartmanverwaltung eine schriftliche Saldenbestätigung bis zu einem konkreten Datum verlangen. Zusätzlich die letzten Beschlüsse zu Aufzug, Fassade, Dach, Pool oder Personal prüfen.
• Emlak vergisi: Den Verkäufer einen aktuellen Nachweis zur kommunalen Immobiliensteuer vorlegen lassen.
• Strom, Wasser und Gas: Letzte Rechnungen, Zählernummern und Abmeldung beziehungsweise Vertragswechsel dokumentieren.
• Mietverhältnis: Klären, ob die Wohnung vermietet, geräumt oder mit einem bestehenden Mietverhältnis übertragen wird.
• Inventar: Möbel, Klimageräte, Einbauküche und Elektrogeräte in einer unterschriebenen Übergabeliste erfassen.

Bei Anlagen mit umfangreicher Infrastruktur sind Protokolle besonders wichtig. In Alanya betrifft das häufig Bestandsanlagen in Mahmutlar, Oba, Tosmur, Cikcilli, Kestel und Avsallar, in denen Pool, Aufzug, Generator, Sicherheitsdienst oder Garten laufende Kosten verursachen. Nördlich und südlich der D400 können sich Baualter, Entfernung zum Meer und Bewirtschaftungsaufwand deutlich unterscheiden. Eine Markteinordnung bietet die Seite Immobilien in Alanya sowie der Ratgeber zu den Stadtteilen von Alanya.

4. Iskan bei der zuständigen Verwaltung verifizieren

Mit Iskan ist im Alltag die Yapı kullanma izin belgesi, also die behördliche Nutzungsgenehmigung des fertiggestellten Gebäudes, gemeint. Die Unterlage sollte nicht nur als Foto vom Verkäufer übernommen werden. Zu prüfen sind ausstellende Behörde, Datum, Ada und Parsel, Block, genehmigte Nutzung und der Umfang der Genehmigung.

Bei städtischen Objekten liegt die relevante Bauakte in der Regel bei der zuständigen Gemeinde oder Verwaltung. Für eine Wohnung in Mahmutlar oder Oba ist daher die Akte des konkreten Gebäudes bei der zuständigen Stelle in Alanya maßgeblich. Bei Wohnungen in Konyaaltı-Liman, Hurma, Altınkum, Lara, Şirinyalı oder Altıntaş muss die Prüfung zur jeweiligen Antalya-Verwaltung, Parzelle und Bauakte passen. Angebote der Region finden Sie unter Immobilien in Antalya. Zur Lagewahl zwischen Konyaaltı, Lara, Altıntaş und Zentrum hilft außerdem der Antalya-Stadtteilvergleich.

Was beim Iskan konkret geprüft werden sollte

1. Existiert eine Yapı kullanma izin belgesi für das Gebäude oder den betreffenden fertiggestellten Teil?
2. Stimmen Ada, Parsel, Block und genehmigte Nutzung mit Tapu und Wohnung überein?
3. Entspricht die tatsächliche Raumaufteilung dem genehmigten Projekt?
4. Wurden Balkon, Terrasse, Keller, Dachraum oder Gemeinschaftsfläche privat einbezogen?
5. Ist kat mülkiyeti eingetragen oder besteht weiterhin kat irtifakı?
6. Gibt es in der Bauakte Hinweise auf Baustopp, Rückbau, Verwaltungsverfahren oder nicht genehmigte Änderungen?

Wichtig: Eine Yapı Kayıt Belgesi aus früheren Legalisierungsverfahren ist nicht automatisch dasselbe wie ein regulärer Iskan. Das türkische Umwelt- und Städtebauministerium weist ausdrücklich darauf hin, dass die Yapı Kayıt Belgesi die Bestätigung einer projektgemäßen Ausführung durch eine Yapı kullanma izin belgesi nicht ersetzt. Dokumente dürfen deshalb nicht allein wegen ähnlich klingender Bezeichnungen gleichgesetzt werden.

5. Verkäufer, Vollmacht, Miteigentum und Erbschaft prüfen

Der Name im Tapu muss mit dem Identitätsdokument des Verkäufers übereinstimmen. Abweichende Schreibweisen, frühere Namen oder Passdaten sind vor dem Termin zu klären. Tritt nicht der Eigentümer selbst auf, muss die Vertretungsbefugnis genau für den geplanten Verkauf ausreichen.

Eine im Ausland ausgestellte Vollmacht wird nicht allein deshalb akzeptiert, weil sie notariell unterschrieben wurde. Nach den TKGM-Hinweisen muss sie unter anderem die konkrete Transaktion abdecken, je nach Ausstellungsland mit Apostille oder konsularischer Bestätigung versehen sein und zusammen mit einer notariell bestätigten türkischen Übersetzung vorgelegt werden. Für Käufer aus Deutschland ist eine eng begrenzte Verkaufsvollmacht sicherer als eine unbeschränkte Generalvollmacht.

Bei mehreren Erben ist besondere Vorsicht erforderlich. Solange der Nachlass gemeinschaftlich gebunden ist, kann ein einzelner Erbe nicht automatisch allein über die gesamte Wohnung verfügen. Kaufvertrag, Anzahlung und Tapu-Termin sollten erst geplant werden, wenn die Erbenstellung und die für die Verfügung notwendigen Unterschriften oder Vertretungen eindeutig dokumentiert sind.

6. DAB, Wertgutachten und Zahlung richtig vorbereiten

Bei einem ausländischen natürlichen Käufer ist seit dem 24. Januar 2022 vor dem Immobilienerwerb ein Döviz Alım Belgesi, kurz DAB, erforderlich. Die für den Kauf bestimmte Fremdwährung wird über eine Bank an die türkische Zentralbank verkauft. Die Bank erstellt den DAB, dessen Angaben mit Käufer, Immobilientransaktion und dem im offiziellen Vorgang verwendeten Betrag abgestimmt werden müssen.

Das DAB ist keine Belastungsprüfung und kein Zahlungsnachweis zugunsten des Verkäufers. Es bestätigt den vorgeschriebenen Devisenverkauf. Kaufpreiszahlung, DAB, offizieller Verkaufsbetrag und Eigentumsübertragung müssen deshalb als getrennte, aber koordinierte Schritte geplant werden.

TKGM verlangt bei den einschlägigen Verkäufen mit ausländischen Käufern außerdem ein von einer zugelassenen Organisation erstelltes Immobilienwertgutachten. Das Gutachten beantwortet jedoch nicht alle Rechtsfragen. Es ersetzt weder die Takyidat-Prüfung noch den Abgleich von Iskan, Bauprojekt und Verkäuferbefugnis.

7. Kosten 2026: Welche Beträge Käufer einplanen sollten

Der Tapu-Harcı beträgt bei einem Verkauf grundsätzlich 2 Prozent für den Käufer und 2 Prozent für den Verkäufer, jeweils auf Grundlage des maßgeblichen erklärten Werts. Die Parteien vereinbaren in der Praxis manchmal eine andere wirtschaftliche Aufteilung. Das ändert jedoch nicht die gesetzliche Berechnungsstruktur. Ein zu niedrig erklärter Preis kann Nachforderungen und Sanktionen auslösen.

Die Zahlen gelten für 2026 und sollten kurz vor dem Tapu-Termin erneut anhand der Zahlungsmitteilung und der offiziellen Tarife geprüft werden. Hausgeldrückstände, Reparaturen, Möbel und vereinbarte Renovierungen sind keine staatlichen Kaufnebenkosten, müssen aber in der wirtschaftlichen Gesamtrechnung berücksichtigt werden.

8. Vertrag und Zahlung an Prüfergebnisse knüpfen

Eine Reservierungs- oder Anzahlungsvereinbarung sollte das Objekt anhand von Ada, Parsel, Block und unabhängiger Einheit eindeutig bezeichnen. Sie sollte außerdem festlegen, was geschieht, wenn eine Belastung nicht gelöscht wird, der Verkäufer nicht verfügungsberechtigt ist, der Iskan-Nachweis fehlt oder die tatsächliche Wohnung wesentlich vom genehmigten Projekt abweicht.

Praktisch sinnvoll sind folgende Bedingungen:

• Der Verkäufer legt vor dem Tapu-Termin einen aktuellen und vollständigen Registerstand vor.
• Zu löschende Hypotheken oder Pfändungen werden mit Zuständigkeit, Betrag, Frist und Zahlungsweg bezeichnet.
• Der Vertrag bestimmt, wer Tapu-Harcı, Gutachten, Übersetzung und weitere Gebühren wirtschaftlich trägt.
• Die Rückzahlung einer Anzahlung wird geregelt, falls definierte Dokumentenbedingungen nicht erfüllt werden.
• Der Restkaufpreis wird nicht allein aufgrund einer Tapu-Kopie, sondern passend zur offiziellen Eigentumsübertragung freigegeben.
• Schlüssel, Zählerstände, Inventar, Hausgeldsaldo und Räumung werden in einem Übergabeprotokoll festgehalten.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer einen hohen Barbetrag vor der Dokumentenprüfung verlangt, eine Hypothek erst lange nach der Übertragung löschen möchte, die Einsicht in die Bauakte verhindert oder behauptet, Iskan und Projekt seien bei einer älteren Wohnung grundsätzlich unwichtig.

9. Praktischer Prüfablauf vor dem Tapu-Termin

1. Wohnung identifizieren: Tür, Etage, Block, Aussicht, Keller, Stellplatz und Nebenflächen mit Tapu und Projekt vergleichen.
2. Aktuelles Register prüfen: Eigentümer, Anteil, ipotek, haciz, şerh, beyan, intifa und sonstige Rechte erfassen.
3. Bauakte kontrollieren: Yapı ruhsatı, genehmigtes Projekt, Iskan und spätere Änderungen abgleichen.
4. Verkäufer legitimieren: Ausweis, Vollmacht, Erbnachweis, Miteigentümer oder Firmenvertretung prüfen.
5. Schulden belegen: Hausverwaltung, Gemeinde und Versorger mit einem festgelegten Stichtag abfragen.
6. Gutachten und DAB organisieren: Namen, Beträge und zeitliche Reihenfolge vor dem Termin abstimmen.
7. Vertrag aktualisieren: Belastungslöschung, Kosten, Inventar, Räumung und Rückzahlungsbedingungen schriftlich festhalten.
8. Zahlung koordinieren: Restkaufpreis erst nach Erfüllung der vereinbarten Bedingungen und passend zur offiziellen Übertragung freigeben.
9. Übergabe dokumentieren: Schlüssel, Zählerstände, Möbel, Mängel und Verwaltungsunterlagen protokollieren.